Podnikatelský nápad; soukromá správcovská společnost

Doba čtení: 10 minut

Nemáte čas číst? Zanechte svůj e-mail - pošleme vám odkaz na článek.

Podle Rosstatu utratí Rus v průměru více než 1700 rublů měsíčně za bydlení a komunální služby. Trh s bydlením a veřejnými službami je třikrát větší než trh spotřebitelských služeb, čtyřikrát větší než trh osobní dopravy a sedmkrát větší než trh zdravotnických služeb. Současně taková velikost trhu vůbec nezaručuje obchodní zisk nebo dokonce únik.

Obyvatelé většiny bytových domů sami neslouží svým domům: nemění žárovky ve vchodech, neopravují rampy, neodstraňují sníh v zimě. Dělá to správcovská společnost, se kterou uzavírají obyvatelé domu dohodu. Trestní zákon přijímá od obyvatel peníze za veškeré veřejné služby, platí dodavatelům za vodu, plyn a elektřinu. A peníze si ponechává na údržbu domu.

UK je běžná obchodní společnost, LLC nebo JSC. Chcete-li otevřít správcovskou společnost, musíte získat licenci ke správě bytových domů a složit kvalifikační zkoušku. Poté najměte uklízeče, instalatéry a elektrikáře a uzavřete dohodu s organizacemi poskytujícími zdroje. Je to obtížnější než otevřít obchod s oblečením, ale je to docela možné - v Rusku působí v sektoru bydlení a komunálních služeb 20 tisíc správcovských společností.

Mluvili jsme s Innou ze správcovské společnosti Alfa-Service, abychom zjistili, proč obrovská velikost trhu nezaručuje ani malý zisk a proč byste neměli jít do této oblasti, pokud nejsou žádné trumfy do rukávu.

Klienti se těžko hledají

Hledání zákazníků na tomto trhu je obtížnější než v maloobchodu nebo stravování. Nebudete moci pouze spustit reklamu na internetu nebo z úst - musíte jít tvrdou cestou.

Existují tři hlavní způsoby: vyhrát výběrové řízení, vyjednávat s developerem nebo přesvědčit valnou hromadu nájemců o změně trestního zákona. V prvním případě nebude mladá společnost schopna konkurovat zkušeným konkurentům. Ve druhém může podnikatel postrádat spojení. A třetí vyžaduje neuvěřitelné úsilí: musíte shromáždit nájemce a přesvědčit je, aby prošli složitým postupem. Pokud zakladatel nemá silné vazby nebo schopnost ovlivnit rozhodnutí nájemců, bude téměř nemožné najít objekty ke správě.

Zákazníci často neplatí

Celkový dluh Rusů v oblasti bydlení a komunálních služeb přesahuje 500 miliard rublů, což je asi 10% celého trhu. Obyvatelé nemusí platit několik měsíců nebo dokonce let. Jsou lidé, kteří neplatí a čekají, až promlčecí doba uplynula, v naději, že nebudou mít čas být žalováni a dluhy budou odepsány. Pokud společnost nestihne do tří let obrátit se na soud, peníze budou ztraceny.

Aby společnosti získaly své peníze, vypínají elektřinu, vodu a někdy do kanalizací vkládají zástrčky

Problémy v oblasti bydlení a komunálních služeb

Většina obyvatel moderních bytových domů určitě není spokojena s prací místních bytových a komunálních služeb, ale jen málo lidí je schopno zorganizovat iniciativní skupinu a napravit situaci. A to vše na pozadí rozsáhlé devastace na nádvořích a vchodech. Rozbitá okna a dveře, ošuntělé schody, ucpaný a špinavý odpadkový žlab, grafiti, prosakující střecha a mnoho dalšího. Kromě toho může být takový žalostný stav sklepů a vchodů zdraví škodlivý. Vlhkost a nehygienické podmínky, šíření krys, blech a švábů, plísně. A právě otevřený přístup k vchodům do podkroví a sklepů z nich dělá oblíbené místo k návštěvě drogově závislých, drobných zločinců a bezdomovců.

Všechny tyto problémy jsou docela řešitelné a peníze převedené na bydlení a komunální služby neustále rostou. Úroveň služeb poskytovaných správcovskými společnostmi je však obvykle nechutná. Dokonce i s průlomem v zásobování vodou tým instalatérů odchází s velkým zpožděním a škoda z nehody vychází mnohem víc, než opraváři dorazí okamžitě. A pokud je elektrické vedení spálené, můžete na elektrikáře dokonce několik dní počkat. A nejde zde ani tak o neopatrnost, nedbalost nebo lenost zaměstnanců ZhEK, ale o četné problémy samotné struktury systému veřejné správy v tomto odvětví.

Moderní správcovské společnosti

Dlouhodobá absence zdravé konkurence a monopolu ze strany státních bytových úřadů vedla k neefektivnímu řízení a rozdělování finančních prostředků. V důsledku toho se v tomto odvětví utrácí spousta peněz za záplatování děr. Špatná oprava topného systému během chladné sezóny, zamrzání potrubí ve vchodech kvůli rozbitým oknům a dveřím. S obrovskými tepelnými ztrátami obyvatelé ve skutečnosti platí za vytápění ulic, nikoli svých domů. Systémy správy domů, které byly vytvořeny v sovětských dobách, ve většině ruských měst nadále fungují neúčinně. A při absenci konkurence si uvědomí svou výhodnou pozici. Koneckonců, proč fungovat lépe, když peníze stejně platí.

Soukromé správcovské společnosti v současné době situaci trochu napravují, nahrazují staré ZhEK a DEZ. Objevuje se konkurence, která přispívá k celkovému zlepšení služby. Sdružení vlastníků domů mají na výběr. Bohužel tento proces teprve začíná, proč se podnikatelé s řízením tohoto podnikání nijak nespěchají? Koneckonců, jedná se o miliardový obrat.

Realizace trhu

Marketingové agentury provedly analytickou studii moskevského trhu s bydlením a komunálními službami. V průměru se tento sektor odhaduje na jednu miliardu eur ročně. Trh je opravdu obrovský a více než dva a půl tisíce podniků podporuje právo obsluhovat veřejné služby, z nichž více než dvě třetiny tvoří malé soukromé organizace. Navzdory zdokonalenému řízení zdrojů v důsledku opotřebované sítě komunikací a zařízení, která byla převedena do správy, je však zisk těchto společností minimální. Většina finančních prostředků je vynaložena na výměnu nebo drahé opravy. Situace je lepší v nových budovách, kde jsou okamžitě organizována sdružení vlastníků domů.

Je skutečně zbytečné otevírat podnik pro obsluhu veřejných služeb na základě „Chruščovů“ postavených v 70. letech s jejich opotřebovanou komunikací. Návratnost podniku v tomto případě může dosáhnout 5 a více let. Ale i v zanedbaných případech může být trh s bydlením a komunálními službami vysoce výnosný. Podle obchodníků lze situaci změnit změnou směru podnikání, čímž se profiluje. Přitahování developerských společností.

Zisk developerské společnosti ze správy bydlení a komunálních služeb je neporovnatelně nižší než z realizace vlastních projektů a investic. Developer se však snaží vybudovat vlastní kancelář pro správu v budovaných zařízeních. Přilákání zákazníků tedy hotovým řešením. Kromě toho je pro společnost snazší eliminovat vlastní chyby a nedostatky ve výstavbě.

Hledání klientů a výběr vhodných objektů

Téměř každý, kdo bydlí v bytovém domě, je obeznámen s činností správcovských společností v oblasti bydlení a komunálních služeb (dále jen trestní zákon). Mnoho z nich je spojuje s „GBU Zhilischnik“, tj. Státním nebo obecním rozpočtovým podnikem, který stále pokračuje v tradici sovětského ZhEKov se službou odpovídající kvality. Trh se soukromými správcovskými společnostmi však v zemi dospěl. Má všechny předpoklady pro konsolidaci.

Trh je zralý

Trh pro společnosti spravující aktiva je poměrně velký. Podle našich odhadů, majitelé bytových domů pouze v Moskvě a St. bydlení a komunální služby). A to pouze pro údržbu a opravy bytových prostor, bez ohledu na skutečné veřejné služby (teplo, voda, plyn atd.). Pokud extrapolujeme tyto údaje na celé Rusko, získáme více než 1 bilion rublů. A polovina z nich je ze soukromých společností.

Nejvýraznějším příkladem příchodu velkých soukromých investorů do oblasti správcovských společností je PIK-Comfort, člen skupiny PIK, od Sergeje Gordeeva. Poté, co se objevila v roce 2021 a začala aktivně růst v roce 2021, je nyní největší soukromou správcovskou společností v zemi (a největší správcovskou společností obecně) s více než 50 miliony m2 pod správou. A v posledních letech začíná její příklad následovat stále více soukromých investorů.

Britský trh je nyní podobný maloobchodnímu trhu s potravinami před 10–15 lety. První podobnost spočívá v tom, že tento podnik se snadno rozšiřuje „do šířky“. Dnes není trh konsolidovaný, neexistují žádná omezení pro rozsáhlý růst, včetně nákupu dalších hráčů.

V pokračování analogie maloobchodu si připomeňme typickou krajinu rezidenční čtvrti před 20 lety: téměř na každém dvoře byl malý obchod s potravinami ve vlastnictví místního podnikatele. Nyní téměř všechny tyto obchody zmizely a jejich místo zaujaly Pyaterochka, Magnets nebo Dixie. V roce 2021 bylo v řetězci Pyaterochka 100 obchodů, nyní jich je 15 350 - řetězec se rozrostl 150krát.

Totéž se brzy stane na britském trhu. V Moskvě a moskevském regionu je téměř 900 správcovských společností, přičemž 90% hráčů je malých a spravuje bytový fond o rozloze méně než 600 000 m2. Souhrnně však tyto malé společnosti tvoří více než 55% celkového bytového fondu v regionu. Dnes je na trhu pouze jeden opravdu velký soukromý hráč - skupina společností PIK. Nejbližší konkurenti za ní zaostávají, pokud jde o plochu spravovaných domů, minimálně o řád.

Budoucí konsolidaci, i když v implicitní podobě, usnadňuje stát. Formální státní regulace v této oblasti není příliš významná: každé správcovské společnosti je vydána licence a může ji zrušit, dojde-li k závažnému porušení činností.

V praxi je Housing and Chemical Combine velmi politicky citlivou oblastí. Místní orgány proto často a aktivně zasahují do práce trestního zákona. Starostové, guvernéři a jejich zástupci pro bydlení a komunální služby pořádají pravidelná setkání s vlastníky správcovských společností, aby projednali naléhavé problémy. Přirozeně bude pro ně jednodušší diskutovat o agendě s 5-10 velkými hráči než se stovkami malých.

Nakonec lze aktiva na tomto trhu koupit poměrně levně a někdy dokonce „odnést zdarma“. Jedním z klíčových problémů mnoha správcovských společností je chronické neplacení rezidentů. Situace se ještě zhoršuje, pokud společnost funguje jako „tranzitní spoj“ pro placení účtů za služby mezi obyvateli a organizacemi poskytujícími zdroje (RSO). V tomto případě je za úhradu služeb RNO odpovědný samotný trestní zákoník, který nemá z čeho platit, pokud nemůže od nájemců přijímat peníze. To vyžaduje efektivní práci s dlužníky, která není vždy k dispozici malým hráčům.

Nevyužitý potenciál

To však není jediný faktor investiční atraktivity správcovské společnosti. Kromě rostoucí šířky je toto podnikání také škálovatelné do hloubky.

Obyvatelé bytových domů velmi dobře vědí, jak důležité je vybrat si spolehlivou správcovskou společnost, protože platí spoustu peněz, aby byl jejich dům neustále sledován a byly prováděny včasné nezbytné opravy. Ale bohužel nejčastěji jsou lidé nešťastní, nechápou, kam jdou jejich peníze a kdo za ně ponese odpovědnost. Proto dnes mnoho domů obecně odmítá služby správcovských společností a tvoří takzvaný HOA. Ale i zde není všechno tak plynulé, protože lidé jsou většinou připraveni být rozhořčeni, ale ve skutečnosti nikdo nechce nic dělat sám. Je velmi obtížné najít aktivisty v každém bytovém domě, takže existence správcovských společností stále trvá.

Dnes je naším hostem Lyudmila Vladimirovna z Voroneže. Časopis Reconomica ji požádal, aby řekla, jak funguje práce správcovské společnosti, protože ona, stejně jako nikdo jiný, zná všechny nuance tohoto případu. Lyudmila Vasilievna ve vzdáleném roce 2021 mohla otevřít vlastní společnost pro správu obytných budov a velmi kompetentně podnikala, dokud stále nemusela ukončit své podnikání. Přečtěte si všechny podrobnosti jejího příběhu níže.

Vytvoření správcovské společnosti

Dobrý den! Jmenuji se Lyudmila Vladimirovna Merkulova. Bydlím ve Voroněži. Když jsem v září 2021 zahájil podnikání v oblasti správy bytových budov, bylo mi 56 let. Mně vytvořená správcovská společnost (MC) pracovala do konce roku 2021.

Převod domů do správy

Na počátku dvacátých let jsem pracoval v oddělení investiční výstavby jedné z Voroněžských továren. Postavili jsme vícepodlažní obytné budovy. Polovina bytů v nich byla prodána za sníženou cenu těm, kteří byli na čekací listině závodu, zbytek koupili všichni za komerční cenu.

V podniku se podnikání pohybovalo mílovými kroky směrem k bankrotu a ukončení bytové výstavby. Bylo nutné hledat novou práci. V rozvahách mnoha podniků byly obytné budovy, které postavily, kterých se snažily zbavit. Přeneseno do jurisdikce nově vytvořeného trestního zákoníku.

V roce 2021 jsem založil LLC, jejíž Charta stanovila jeden typ činnosti - správu nemovitostí. Bylo dosaženo dohody s vedením podniku o převodu dvou obytných budov na správcovskou společnost o celkové ploše 13 862 čtverečních. ...

Jeden z domů obsluhovaných naší správcovskou společností.

Neměl jsem žádný počáteční kapitál. Jako finanční „bezpečnostní polštář“ souhlasilo vedení továrny, že během prvních tří měsíců od založení mé společnosti bude i nadále sloužit převedeným domům samostatně. Převody peněz z populace za tyto měsíce měly být připsány na můj účet.

Hlavní body organizace

Správcovská společnost - správcovské společnosti v oblasti bydlení a komunálních služeb se staly nedílnou součástí komunální struktury, plní závazky vůči obyvatelům bytových domů ke zlepšování a zajišťování základních každodenních potřeb.

Manažerem se může stát každá právnická osoba, která nemá žádné problémy se zákonem. Tato mezera pro podnikatele zůstává relativně volná, protože není považována za příliš výnosnou. Ale prakticky v tom není žádná konkurence a nemusíte hledat příliš mnoho úsilí při hledání klientů. Stačí převzít kontrolu nad několika výškovými budovami - a základna pro práci je připravena.

Nelze říci, že bude velmi snadné otevřít správcovskou společnost, protože požadavky vlády na tyto struktury se v poslední době staly mnohem přísnějšími než dříve. Při absenci velkého počátečního kapitálu, ale se silnou touhou zahájit vlastní podnikání, můžete riskovat a překročit strach a nejistotu.

Organizace správy a její typy

Ruská legislativa zavádí přísnou kontrolu nad komerčními správními strukturami, které udržují optimální vybavení pro obyvatele bytových domů a zajišťují renovace domů, nepřetržité dodávky základních energetických zdrojů, jako je elektřina, plyn, voda a topení. To je hlavní účel trestního zákona, který by měl být prováděn co nejúčinněji. Obyvatelé by měli za pravidelné měsíční splátky zažít maximální komfort. Činnost trestního zákona (správný název je „řídící organizace“) je kontrolována následujícími právními akty:

• Občanské a bytové kódy Ruské federace.
• Změněné požadavky na organizaci předepsané federálním zákonem č. 255-FZ (ze dne 21. 7. 014).
• Stanovené metody regulace tarifů za vytápění nařízením vlády N 1075 (ze dne 22. 0. 012).
• Regulace vztahů v oblasti zásobování vodou a kanalizace ve federálním zákoně N 416-FZ (ze dne 07. 2. 011).
• A další zákony o změnách ke zvýšení energetické účinnosti, o pomoci bydlení a komunálním službám při provádění reforem, schvalování nových pravidel a předpisů pro provoz bytového fondu atd.

Pochopení toho, jak otevřít správcovskou společnost v oblasti bydlení a komunálních služeb, pomůže znát její správnou organizaci a způsoby implementace projektu. Obyvatelé mají možnost volby domácí správy v jedné ze tří možností:

• Hybridní - pro velké vícepodlažní budovy, kde obyvatelé řeší všechny řídicí, provozní a organizační problémy spojené s údržbou domu sami, bez pomoci společností třetích stran.
• Okamžitě - pro malé domy se 40 byty nebo méně. V tomto případě nájemci vyberou zástupce z domu, který uzavírá smlouvy s dodavateli, aby provedli nezbytné opravy jménem veřejnosti.
• Provozní - pro MKD nebo několik, vázané na jednu komunikaci. Případ, kdy většina nájemců rozhoduje o schůzce nájemců o výběru nejvhodnější správcovské společnosti pro ně.

Na základě schůzky je uzavřena dohoda mezi nájemci a vedoucími, která je uzavřena dohodou, kde jsou vysvětleny závazky obou stran. Smlouvy se může současně účastnit několik výškových budov spojených jediným centralizovaným systémem.

Požadavky na řídící organizaci v oblasti bydlení a komunálních služeb

Tyto údaje spolu s informacemi o provedených pracích, seznamem služeb, jejich nákladech a dalších informacích se zadávají do jednotného Federálního informačního systému - GIS bydlení a komunální služby - pokud existují nájemce může kontaktovat a objasnit otázky, které vyvstaly. Nedostatek informací o tomto zdroji opravňuje majitele bytů podat stížnost na bytovou a obecní inspekci nebo dokonce na státní zastupitelství.